Su casa en Florida, del primer contacto a las llaves.

No. Cualquier extranjero puede invertir y comprar propiedades en Florida como inversión o como casa de vacaciones

No, el proceso de firma de los contratos y de la escritura puede hacerse completamente a distancia, con total seguridad y sencillez

No. La autorización de Residencia Permanente no tiene ninguna relación con la compra de una casa. Independientemente de su estatus migratorio, o incluso si ni siquiera tiene visa de turista, usted siempre puede comprar una casa como inversionista. Pero para tener el derecho a residir de forma permanente, siempre va a necesitar la orientación de un abogado de confianza.

No. Ese es un GRAN error que cometen muchas personas. La mejor oportunidad, en un primer momento, es siempre comprar como turista, porque así puede usar su comprobante de ingresos de Brasil. Después de que obtenga su Social Security o la Green Card, los bancos ya lo verán como residente y, a partir de ahí, usted necesitará comprobar ingresos declarados durante al menos 2 años, lo que lo obligará a pasar en promedio 3 años pagando alquiler, un período en el que estará tirando a la basura un monto muy cercano al que daría como pago inicial de una propiedad propia como extranjero.

No. El pago inicial puede enviarse directamente a la cuenta de la constructora, o a la cuenta de la Title Company, que retendrá ese dinero hasta asegurarse de que todo esté en orden, y solo entonces transferirá su dinero al vendedor. El banco que le otorga el financiamiento abre automáticamente una cuenta para su financiamiento, y esa es la cuenta que usted usará para pagar las cuotas mensuales.

Trabajamos desde hace 5 años en alianza con una gran corredora de cambio que, a su vez, trabaja con varios bancos. Todas las transacciones se realizan con contrato de cambio y no pasan por manos de terceros: el dinero sale directamente de su cuenta hacia la cuenta de la constructora o de la oficina de registros aquí en Estados Unidos (Title Company).

El valor varía según la ubicación y el tipo de propiedad. En las zonas más buscadas, como Winter Garden, las casas pueden comenzar alrededor de US$ 399.000, pero las propiedades de lujo pueden superar los millones de dólares. Del mismo modo, si se aleja de 20 a 30 minutos de Winter Garden, como en Winter Haven, por ejemplo, ya puede encontrar casas desde 250 mil dólares.

Además del valor de la propiedad, usted tendrá que pagar los costos de cierre (closing costs), que incluyen tarifas de inspección, seguro de título, tarifas de registro e impuestos, entre otros, y que generalmente varían entre el 3% y el 5% del valor de la propiedad.

El proceso generalmente toma de 30 a 45 días, dependiendo de factores como el financiamiento, la inspección y el cierre de los documentos.

Generalmente la constructora solicita un depósito del 5 al 10% y pide entre 2 y 8 meses para terminar la obra. No hay cuotas durante la obra. Solo cuando la casa está lista, usted paga el resto del pago inicial. Por ejemplo, si cerró un financiamiento con un 25% de pago inicial y ya dio un 10% de depósito al principio, al momento de recibir las llaves pagará solo un 15% más.

En el mercado inmobiliario de EE. UU. no existe esa cultura de "pedir descuento". Lo que puede hacer, al comprar una casa seminueva, es enviar una oferta, que puede ser aceptada o no. Pero normalmente el mercado no acepta ofertas por debajo del precio publicado. Para comprar con buenas oportunidades, el mejor camino es comprar propiedades en preventa que tengan tabla de descuentos.

La title company es responsable de verificar el historial del título de la propiedad, garantizar que no haya deudas pendientes y realizar el cierre de la transacción, transfiriendo la propiedad al comprador.

Las Townhomes o Townhouses son lo que en Brasil conocemos como casa adosada, cuando la casa forma parte de una misma estructura junto a otra casa. Estas casas tienden a ser más pequeñas y prácticas, y generalmente todo el mantenimiento de corte de césped y pintura exterior corre por cuenta del condominio. Los Bungalows, en cambio, son un tipo de Single-Family, es decir, una casa con su propio terreno exclusivo que no está pegada a otras casas. La característica principal del bungalow es tener la entrada al frente y el garaje atrás. Por su parte, lo que llamamos Single-Family tradicional es una casa en su terreno exclusivo que tiene la entrada y los garajes al frente, lo que permite que atrás haya un patio, que muchas veces recibe una piscina y obras para ampliar el área exterior.

Uno de los grandes factores determinantes para la valorización de las propiedades residenciales es la cercanía de escuelas con buenas calificaciones. Esto ocurre básicamente porque, cuando hablamos de escuelas públicas, lo que determina las escuelas en las que estudiarán sus hijos es justamente la zona donde está ubicada la propiedad. Usted no puede elegir en qué escuela quiere que estudien sus hijos. Por eso, es natural que las propiedades cuyas escuelas asignadas tienen altas calificaciones tengan más demanda y mayor valorización.

No. A diferencia de Brasil, aquí no necesita liquidar la casa con el banco que la financió originalmente para poder venderla. Funciona así: el banco de su comprador paga al contado el valor total de la propiedad a la Title Company. Esta, a su vez, paga a todos los acreedores, incluido el saldo pendiente con el banco que le financió, y el resto se le transfiere a usted.

En agosto de 2024, el tiempo promedio de venta es de 22 días.

Actualmente, alrededor del 25% del valor de la propiedad. Esto puede variar entre el 20% y el 30%, según el análisis de crédito de cada persona.

Sí. Los bancos ya tienen numerosos programas dirigidos a extranjeros que permiten que el análisis de su perfil y la aprobación de su financiamiento se hagan evaluando sus ingresos en Brasil, mediante recibos de sueldo, la Declaración del Impuesto sobre la Renta o incluso movimientos financieros.

Sí, pero probablemente usted no cumpla con los requisitos de esos programas. Generalmente son programas de la FHA (Federal Housing Administration), una especie de Ministerio de Vivienda que subsidia los financiamientos para que los trabajadores de clase media puedan comprar una casa para su familia. De hecho, existen incluso financiamientos con 0% de pago inicial, como los VA Loans, destinados a militares. Pero para extranjeros el pago inicial mínimo hoy en día es del 25%, y para quienes tienen ITIN Number desde hace más de un año existe la posibilidad de comprar con un 15% de pago inicial. Más adelante, cuando usted esté trabajando, facturando y declarando impuestos en EE. UU., empezará a tener más posibilidades de dar un pago inicial del 15%, del 10% e incluso del 5%.

En agosto de 2024, las tasas de interés para extranjeros suelen ser un poco más altas que para los residentes, y varían entre el 5,5% y el 8%, según el perfil del cliente y el banco.

Su cuota del financiamiento ya incluye el Seguro Obligatorio y el Impuesto Predial Anual (IPTU). El único gasto que se paga aparte es la HOA (condominio), que generalmente está entre 80 y 180 dólares.

Sí. Incluso como turista, existen programas de financiamiento de los bancos, como el DSCR, que le permiten financiar numerosas propiedades al mismo tiempo, siempre que tenga el 25% de pago inicial para cada propiedad.

Cada modalidad tiene sus ventajas y desventajas. En general, quien toma el préstamo siempre será la Persona Física que está detrás de la entidad, así que no existe mucho eso de financiar como empresa, a menos que usted ya tenga experiencia previa con inversiones inmobiliarias exitosas en EE. UU. y pueda comprobarlo ante el banco. La buena noticia es que EE. UU. le permite financiar como Persona Física y poner la titularidad de la propiedad a nombre de una empresa suya (una LLC). Dejar la propiedad a nombre de una empresa tiene algunas ventajas, como crear una capa adicional de protección jurídica y permitirle usar mecanismos como los financiamientos DSCR y la excepción tributaria conocida como 1031 Exchange, que permite que, en lugar de pagar impuestos sobre la ganancia de capital, usted use ese dinero para invertir en otra propiedad. En lo que respecta a la declaración y el pago de impuestos, si la propiedad pertenece a su empresa en EE. UU., esto puede evitar que usted se convierta en residente fiscal en un primer momento, evitando la tributación universal de las ganancias en su persona física. Vale la pena un análisis más profundo, caso por caso, para definir la mejor estrategia para cada persona, y yo estoy aquí precisamente para ayudarle con eso.

Sí le ayudo, pero de forma indirecta, recomendando socios competentes y con una excelente atención, que pueden brindarle todo el apoyo bajo mi supervisión.

Invertir en zonas ya bien desarrolladas, como Winter Garden, tiende a dar una valorización un poco menor, pero mayor liquidez. Si lo que busca es ganar más en un plazo medio (hasta 3 años), yo le recomendaría zonas intermedias como Clermont y Minneola. Si piensa a largo plazo, quizás la mejor opción serían zonas aún más incipientes, como St Cloud, Davenport y Winter Haven.

Depende. Existen zonificaciones específicas, es decir, ciudades que solo permiten casas para vivienda o alquiler Long-Term (mínimo 7 meses) y otras ciudades que permiten el alquiler Short-Term (AirBnb).

Depende. Si es una propiedad Short-Term, sí; al fin y al cabo, cada vez que alguien entra o sale de su propiedad, esta debe ser inspeccionada para garantizar que quedó en perfectas condiciones. En cambio, si compra una casa residencial y la alquila Long-Term, no veo mucha necesidad de una administradora, ya que solo habrá inspección a la entrada y a la salida del inquilino. Personalmente, yo siempre compro propiedades nuevas, porque generalmente tienen 5 años de garantía. Así, cualquier problema que tenga el residente será responsabilidad de la constructora, lo que evita que yo pierda tiempo y dinero.

Depende. Si esa casa está en una zona que no permite Short-Term (AirBnb), podría alquilarle una habitación a alguien, pero por un período mínimo de 7 meses. Aun así, también dependerá de las reglas específicas de su condominio. Hay condominios que permiten esta práctica y otros que la limitan.

Los gastos incluyen impuestos sobre la propiedad, seguro de vivienda, cuotas de la asociación de condominio (si corresponde) y mantenimiento. Generalmente, el seguro y el impuesto anual ya están incluidos en el valor de su cuota mensual del financiamiento. Lo más común es pagar aparte la cuota del condominio (HOA), que en promedio varía entre 80 y 200 dólares/mes.

En las propiedades financiadas por el banco, el banco exige un seguro obligatorio. Si compra la casa de contado, podría optar por no tener seguro, lo cual es altamente desaconsejable.